資料狀態
初步整理
目前僅能作為區域與行情參考；尚未取得 133 號本體與產權資料。
單一標的完整度
35-45%
缺建物型態、坪數、謄本、地號、分區、租金、人流與現場條件。
3公里行情帶
18-58萬/坪
差距來自新案、屋齡、臨路、產品型態不同，不能用單一均價套用。
估值前提
型態先決
住宅、公寓、透天、店面、土地的估價模型完全不同。
資料摘要
以下僅整理目前可觀察事實與限制，不應作為買入、出售、出價或持有依據。
目前可確認
正光路 133 號位於中路重劃區生活圈與市府生活圈外溢區，具正光路門牌辨識度，3 公里內可觀察新案、中古大樓與老公寓等不同價格層級。但目前尚未取得標的本體資料，因此不能形成單一估值。
估值分歧來源
若為住宅或老公寓，估值會接近同屋齡住宅樣本；若為直接臨路店面，估值需納入租金收益與門口人流；若為土地或整棟，估值取決於基地、臨路、容積與整合可能性。
門牌與區位判讀
正光路 133 號屬桃園區中正里 21 鄰，郵遞區號帶為 330060，靠近正光路 143 巷與文中路 47 巷住宅聚落。
支撐因素
中路重劃區的新社區、公園綠帶、整齊街廓與正光路幹道辨識度，提供區域行情支撐。3 公里內可觀察到新案與中古大樓價格落差，代表市場已有清楚的產品分層。
住宅保值
生活機能
商業密度
限制因素
此點位不是桃園站前或藝文核心商圈，生活型人流不等於消費型人流。店面投資需要現場門面與人流驗證；住宅投資則需拆分老屋、新大樓、臨路與巷內條件。
人流可信度
估值可用度
盡調缺口
3公里實價行情與估值口徑
此表是投資初評行情帶，不是 133 號估價。正式估價需改用同型態、同屋齡、同臨路條件樣本。
| 樣本/區位 | 產品定位 | 公開行情/成交 | 對133號的用途 | 注意事項 |
|---|---|---|---|---|
| 正光路路段 | 大樓/華廈為主 | 近 3 個月公開行情約 54.3 萬/坪 | 路段上緣參考 | 若 133 號為老屋或透天，不可直接套用。 |
| 京懋泰閤 | 正光路與力行路口，新案/預售 | 約 45.0-58.0 萬/坪；近一年約 54.5 萬/坪 | 新案比較 | 可反映中路新案天花板，不代表老屋價值。 |
| 京懋一號 | 正光路300號，約 6-7 年大樓 | 公開來源約 47.5-54.9 萬/坪 | 中古大樓比較 | 較適合作為中路成熟大樓參考。 |
| 市府采舍 | 正光路86巷15號，約 7 年大樓 | 公開來源約 36.4-45.3 萬/坪；另有近 2 年約 39 萬/坪資料 | 中路中古比較 | 巷弄與產品條件需折價或調整。 |
| 正光二街 | 同生活圈住宅樣本 | 115/04 成交樣本約 50 萬/坪 | 同圈參考 | 需拆車位、樓層與建物型態。 |
| 正光路143巷22之3號 | 43年公寓，16.65坪 | 112/01/19，約 21.9 萬/坪，總價 365 萬 | 老公寓低檔 | 若 133 號為老屋，此類樣本比新案更重要。 |
標的型態推演
在未確認本體前，投資模型先分三條路徑。
住宅/公寓
用老公寓或中古住宅成交樣本估值，重點查屋齡、樓層、權狀坪數、是否有電梯、修繕成本與租金。
保守可追 適合先算自用/出租雙情境。
店面商用
不可只看正光路路段均價。需查門面寬度、招牌可視、停靠、路口距離、租金行情與實際人流。
需現場驗證 人流與租金決定價格。
土地/整棟
價值取決於地號、基地面積、臨路寬度、使用分區、建蔽容積、道路持分與鄰地整合可行性。
高門檻 必須查謄本與分區。
人流資料可信度
目前沒有 133 號門口實測人流、電信信令或 Google 熱門時段資料；下圖只能作為公開資料推估，不可作為準確人流數據。
圖片與區位素材
圖片作為區域型態輔助，不代表 133 號現場照片。
資料來源與限制
本報告為投資初評，不替代正式估價、謄本審查、現場測量或付費人流資料。
主要來源
限制聲明
目前尚未取得 133 號謄本、地籍、建物型態、實測人流、租約與現場照片。所有價格均為公開行情與周邊樣本整理，不構成正式估價、收益保證或買賣依據。